Comprare casa in America da italiano

Di Redazione InvestUSA · Ultimo aggiornamento: 22 ottobre 2026

Comprare casa in America da italiano è possibile, anche senza vivere negli Stati Uniti e senza un visto per comprare. Quello che cambia rispetto all’Italia sono le figure coinvolte, l’ordine dei passaggi e i costi, che variano molto da uno Stato all’altro. In questa guida vediamo passaggi, figure e costi, con particolare attenzione a Miami e New York (Florida e Stato di New York), con le aliquote prese dalle fonti ufficiali.

Un italiano può comprare casa negli USA?

Sì. Negli Stati Uniti non serve essere cittadini né residenti per acquistare un immobile: un cittadino italiano può comprare a suo nome, insieme al coniuge o tramite una società. Due precisazioni però vanno fatte subito.

• La casa non dà il visto. Possedere un immobile non dà diritto a vivere negli USA né alla green card. Per i soggiorni brevi chi ha i requisiti può viaggiare con il Visa Waiver Program e un’ESTA approvata (ne parliamo in Vivere tra Italia e Miami); per trasferirsi servono altre strade, come il visto E-2, che richiede un investimento in un’attività d’impresa con i requisiti previsti: comprare casa o fare un investimento immobiliare passivo non basta.
• Le regole cambiano da Stato a Stato, e a volte da contea a città.

I passaggi per comprare casa in America

Il percorso tipico è questo. L’ordine delle verifiche cambia secondo lo Stato e il contratto. Alcuni controlli devono essere completati prima della firma; altri si svolgono entro termini e condizioni espressamente concordati. Prima di impegnarsi, è essenziale chiarire quali verifiche restano da effettuare e quali possibilità di recesso sono previste.

1. Budget e finanziamento. Contanti o mutuo per stranieri, e costo del trasferimento dei fondi (vedi la guida su come trasferire capitali negli Stati Uniti).
2. Ricerca e offerta. Il broker o l’agente presenta un’offerta scritta con prezzo, deposito, condizioni e tempi.
3. Contratto e deposito. A New York, per condo e co-op, la revisione legale e dei documenti si fa di norma prima di firmare. Firmato il contratto, il compratore versa un deposito che resta in escrow, cioè custodito da un soggetto terzo (title company, avvocato o escrow agent) fino al closing.
4. Verifiche. Secondo lo Stato e il contratto, prima o dopo la firma: ispezione tecnica, perizia se c’è un mutuo, controllo dei documenti del condominio e title search, la ricerca che verifica che la proprietà sia libera da ipoteche e vincoli. Di solito si acquista anche una title insurance a tutela del compratore.
5. Closing. Si firmano gli atti, si saldano prezzo e costi e la proprietà passa al compratore. Si può fare anche a distanza, con procura o firme raccolte all’estero, concordandolo per tempo.

Chi fa cosa: broker, avvocato, title company

Negli USA il lavoro del notaio italiano è diviso tra più soggetti:

• Broker e agenti abilitati nello Stato, per ricerca e trattativa.
• Avvocato. A New York partecipa di norma alla redazione e alla revisione del contratto; in Florida il contratto è spesso un modulo standard, ma l’assistenza di un avvocato è comunque consigliabile per chi compra dall’estero.
• Title company o closing agent, che gestisce l’escrow, la title search, la title insurance e il closing.
• Notary public, che autentica le firme ma non controlla il contenuto dell’atto: non va confuso con il notaio italiano.

Quanto costa comprare casa in America: Florida e New York a confronto

Oltre al prezzo ci sono i costi di chiusura: imposte, title insurance, registrazione, costi del mutuo e onorari. Le imposte sono la voce che cambia di più.

Florida e Miami

In Florida si paga la documentary stamp tax sull’atto. Secondo il Florida Department of Revenue, l’aliquota è di 70 centesimi ogni $100 (0,70%) in tutte le contee tranne Miami-Dade, dove è di 60 centesimi (0,60%) più una surtax di 45 centesimi ogni $100 (0,45%). La surtax non si applica quando l’atto trasferisce solo una abitazione unifamiliare, e la legge include espressamente il singolo appartamento in condominio (Florida Statute 201.031). Chi paga l’imposta sull’atto lo stabiliscono il contratto e la prassi locale. Se l’acquisto è finanziato, si aggiungono due imposte calcolate sul mutuo, di norma a carico del compratore, non sul prezzo: la documentary stamp tax sul debito (0,35%) e la nonrecurring intangible tax (0,20%) sull’obbligazione garantita dall’immobile (Florida Statute 199.133).

New York

A New York le imposte sono due livelli, statale e cittadino:

• Transfer tax dello Stato di New York: $2 ogni $500 di prezzo (0,4%), di norma a carico del venditore; a New York City, per le abitazioni da $3 milioni in su, il venditore paga anche un’additional base tax dello 0,25%. Il compratore paga invece la mansion tax dell’1% sulle abitazioni da $1 milione in su e, a New York City, una supplemental tax a partire da $2 milioni, con aliquote per fasce dallo 0,25% al 2,9% applicate all’intero prezzo, non solo alla parte oltre la soglia (NYS Department of Taxation and Finance).
• Real Property Transfer Tax (RPTT) di New York City: per le abitazioni (case da una a tre famiglie, unità in condo e in co-op) è dell’1% fino a $500.000 e dell’1,425% oltre, di norma a carico del venditore (NYC Department of Finance).
• Mortgage recording tax: è un’imposta diversa da quelle di trasferimento e riguarda gli acquisti finanziati con un mutuo soggetto all’imposta; è calcolata sull’importo del mutuo e di norma la paga il compratore (NYS Department of Taxation and Finance).

Nelle nuove costruzioni il costruttore può chiedere al compratore di pagare le imposte del venditore. In generale, la ripartizione indicata qui è quella abituale: il contratto può prevedere accordi diversi.

Un esempio ipotetico

Per un appartamento in condominio da $600.000, l’esempio confronta solo le imposte di trasferimento sull’atto, non il totale dei costi del compratore (è puramente illustrativo):

• Miami-Dade: 0,60% = $3.600, senza surtax perché si tratta di un singolo appartamento residenziale; chi paga lo stabilisce il contratto;
• New York City: 0,4% statale + 1,425% cittadino = circa $10.950, di norma a carico del venditore; sotto $1 milione il compratore non paga la mansion tax. Con un mutuo, il compratore paga in più la mortgage recording tax.

Il quadro dei costi completi va sempre chiesto per iscritto prima dell’offerta.

Contanti o mutuo per stranieri

Molti italiani comprano in contanti. In alternativa esistono mutui per non residenti (Foreign National Loan), con condizioni diverse dai mutui per residenti: anticipi più alti e documentazione più ampia. Li abbiamo spiegati nella guida su mutui e finanziamenti per acquistare casa a Miami.

Intestazione: persona fisica o società

L’intestazione va decisa prima del closing: cambiarla dopo costa tempo e imposte. Le opzioni principali sono la persona fisica (da soli o con il coniuge) o una società, spesso una LLC. Ognuna ha effetti diversi su tasse sugli affitti, vendita futura e successione: per chi non è residente negli USA, per esempio, l’estate tax americana è un tema da pianificare prima dell’acquisto. Ne parliamo in Implicazioni fiscali negli USA per investitori stranieri e nel vademecum agli investimenti immobiliari negli USA. Per una valutazione sul proprio caso conviene rivolgersi a un consulente: vedi la nostra consulenza fiscale.

ITIN, conto americano e cosa succede dopo l’acquisto

ITIN. È il codice fiscale americano per chi non ha un Social Security Number e si richiede all’IRS con il Form W-7. L’ITIN non è un requisito generale per acquistare un immobile, ma può essere necessario per gli adempimenti fiscali collegati all’operazione o alla successiva gestione: per esempio la dichiarazione degli affitti, la vendita futura o, se il venditore è fiscalmente straniero, i moduli FIRPTA che il compratore deve presentare (IRS, ITIN; IRS, FIRPTA withholding).

Dopo il closing. Ogni anno si pagano la property tax locale, l’assicurazione e, nei condomini, le spese condominiali. Chi affitta deve rispettare le regole del condominio e del comune. Quando si vende, se il venditore è una “foreign person” ai fini fiscali americani il compratore trattiene di norma il 15% del prezzo (FIRPTA), salvo esenzioni o riduzioni applicabili. La ritenuta è un acconto e non coincide necessariamente con l’imposta definitiva, che si determina con la dichiarazione.

Gli obblighi in Italia. Per le persone fisiche fiscalmente residenti in Italia, la proprietà dell’immobile comporta generalmente obblighi di monitoraggio fiscale nel quadro RW del modello Redditi oppure nel quadro W del modello 730, secondo il modello utilizzato, oltre all’eventuale IVIE (Agenzia delle Entrate, IVIE).

Domande frequenti

Si può comprare casa in America senza andarci?

Sì, anche con procura o firme raccolte all’estero, ma conviene far vedere l’immobile a un professionista di fiducia prima di impegnarsi.

Serve un visto per comprare casa negli USA?

No. Per comprare non serve un visto, e comprare casa non dà diritto a un visto. Per soggiorni brevi chi ha i requisiti può entrare con il Visa Waiver Program e un’ESTA approvata; per restare più a lungo o lavorare serve un visto adeguato.

Come possiamo aiutarti

Se stai valutando l’acquisto di una casa a Miami o a New York, scopri i nostri servizi per gli investimenti immobiliari o prenota una consulenza.

Fonti

• Florida Department of Revenue, Documentary Stamp Tax
• Florida Statutes, 201.031 (surtax)
• Florida Department of Revenue, Nonrecurring Intangible Tax
• NYS Department of Taxation and Finance, Mortgage recording tax
• New York State Department of Taxation and Finance, Real estate transfer tax
• NYC Department of Finance, Real Property Transfer Tax (RPTT)
• IRS, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
• IRS, FIRPTA withholding
• U.S. Department of State, Visa Waiver Program
• U.S. Department of State, Treaty Trader and Investor (E-2)
• Agenzia delle Entrate, IVIE

Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. Aliquote e regole verificate sulle fonti ufficiali il 22 ottobre 2026. La ripartizione delle imposte tra venditore e compratore può essere modificata dal contratto.