Comprare casa a New York da italiano: condo o co-op

Di Redazione InvestUSA · Ultimo aggiornamento: 11 novembre 2026

Chi vuole comprare casa a New York dall’Italia deve scegliere tra condo e co-op: appartamenti simili, ma acquisti giuridicamente diversi su mutuo, affitto, intestazione e tasse. Ecco le differenze per chi compra da non residente.

Un italiano può comprare casa a New York?

Sì. Non servono cittadinanza, green card o residenza, e la proprietà non dà diritto a un visto. Si può comprare a proprio nome, con il coniuge o, se l’edificio lo consente, tramite una società. Nella prassi locale contratto e documenti li rivede un avvocato abilitato nello Stato di New York. Il percorso generale è nella guida Comprare casa in America da italiano; per i bonifici vedi Trasferire capitali negli Stati Uniti, per la Florida Comprare un appartamento a Miami: legge, riserve e rischi.

Condo e co-op: che cosa compri davvero

Condo (condominium). Compri un’unità immobiliare, con un atto di proprietà (deed) registrato: per Manhattan, Bronx, Brooklyn e Queens si consulta su ACRIS, il sistema del Department of Finance (DOF), mentre per Staten Island si passa dal Richmond County Clerk. Acquisti anche una quota delle parti comuni e paghi ogni mese le common charges. La disciplina di base è il Condominium Act (Real Property Law, articolo 9-B); i documenti dell’edificio prevedono spesso un diritto di prelazione (right of first refusal) del board, la cui rinuncia va ottenuta prima del closing.

Co-op (cooperative). Compri azioni di una società proprietaria dell’edificio, abbinate a un appartamento, che danno diritto a una locazione a lungo termine, la proprietary lease; ogni socio paga una maintenance proporzionale alle azioni (New York Attorney General, Cooperatives). Serve l’approvazione del board, che esamina un fascicolo finanziario (board package) e di solito fa un colloquio.

I requisiti finanziari e le condizioni per seconda casa, subaffitto e intestazione societaria variano da edificio a edificio e devono rispettare la legge applicabile. Nei documenti della co-op verifica:

• finanziamento: quota massima finanziabile e liquidità richiesta dopo l’acquisto, oltre ai limiti del lender;
• subaffitto: durata, autorizzazioni ed eventuali costi;
• intestazione: molte co-op non accettano LLC o altre società;
• seconda casa (pied-à-terre), ammessa da alcuni edifici e non da altri, e flip tax, la somma dovuta alla co-op alla rivendita, con importo e debitore fissati dai documenti della co-op.

Per nuove costruzioni e conversioni lo sponsor deve depositare un offering plan presso il Real Estate Finance Bureau dell’Attorney General (Offering Plan Database). L’accettazione per il deposito non è un giudizio su prezzo o convenienza (Before You Buy a Co-op or Condo).

Perché chi compra dall’estero sceglie spesso il condo

Nel condo nessun board approva l’acquirente, l’intestazione a una società è in genere possibile, l’affitto a lungo termine è ammesso nei limiti dei documenti e il mutuo è garantito da ipoteca sull’unità. La co-op ha senso soprattutto per chi userà l’appartamento personalmente e trova un edificio che ammette non residenti e seconde case. Il board deve agire con prudente giudizio (business judgment) e rispettare le regole interne (Attorney General, guida ai board delle co-op); in generale la legge non lo obbliga a motivare un rifiuto, fermi i divieti di discriminazione. Per le domande presentate dal 28 luglio 2026, le co-op soggette alla Local Law 58 del 2026 devono in genere dire entro 15 giorni se la pratica è completa e decidere entro 45 giorni da quando è riconosciuta o considerata completa, salvo proroghe ed eccezioni; non c’è approvazione automatica.

Costi d’acquisto: chi paga per contratto e chi risponde per legge

Le imposte sui trasferimenti sono statali e cittadine. La legge stabilisce chi le paga e chi risponde se l’altra parte non paga; il contratto può spostare il costo (nelle vendite dello sponsor, spesso sul compratore), ma non cambia chi risponde verso l’erario. Le aliquote valgono per gli immobili residenziali a New York City, condo e co-op compresi (NYS Department of Taxation and Finance).

Dovute per legge dal compratore (se non paga o è esente, paga il venditore e il debito diventa solidale):

• mansion tax: 1% del prezzo quando il corrispettivo è pari o superiore a $1 milione;
• supplemental tax: da $2 milioni in su, tra lo 0,25% e il 2,9% in base al prezzo.

Dovute per legge dal venditore:

• transfer tax statale: 0,4% del prezzo, 0,65% da $3 milioni in su. Se il venditore non paga o è esente, paga il compratore, che risponde in solido e può rivalersi;
• NYC Real Property Transfer Tax: 1% fino a $500.000 e 1,425% oltre; il DOF può agire sia contro il venditore sia contro il compratore (NYC Department of Finance, RPTT).

Solo per un condo con mutuo: la mortgage recording tax sulla registrazione dell’ipoteca. Per un’unità di condominio l’aliquota complessiva è 2,05% con mutuo sotto $500.000 e 2,175% da $500.000 in su (modulo MT-15, tabella 4): la soglia riguarda il capitale del mutuo, non il prezzo. Con un normale mutuo bancario su una singola unità, la quota dello 0,25% è per legge a carico del finanziatore (Tax Law §253): la quota tipica del compratore è quindi 1,80% sotto $500.000 e 1,925% da $500.000 in su, prima di eventuali esenzioni o crediti. Il prestito per una co-op è garantito dalle azioni, non da un’ipoteca registrata: di norma l’imposta non si applica.

Si aggiungono avvocato, title insurance o verifiche sulle azioni, domanda al board e costi del lender, da controllare voce per voce nel closing statement.

Spese annuali e sovrattassa sulle seconde case

Nel condo paghi le common charges e ricevi una tua bolletta della real estate tax. Nella co-op la maintenance include di solito la quota di real estate tax e dell’eventuale mutuo dell’edificio: le due cifre non sono confrontabili alla pari.

Condo e co-op sono di norma in classe 2, con un’aliquota del 12,439% per l’anno fiscale luglio 2025-giugno 2026, l’ultima pubblicata dal DOF alla data di verifica (Property tax rates). Non si applica al prezzo: il DOF stima il valore delle unità dai redditi di edifici in affitto simili; il 45% è il rapporto ordinario di valutazione della classe 2, ma la base in bolletta può differire per regole transitorie, limiti ed esenzioni (Determining your assessed value). Per stimare il costo annuo, chiedi l’ultima bolletta dell’unità e verifica se include agevolazioni che non ti spetteranno dopo l’acquisto; per una co-op, controlla bilancio dell’edificio e maintenance. L’abatement per condo e co-op spetta solo se l’unità è residenza principale del proprietario e non è intestata a una LLC.

Dal 1° luglio 2026 si aggiunge la non-primary residence surcharge, introdotta dalla legge statale del 28 maggio 2026. Per gli anni fiscali 2026-27 e 2027-28 riguarda le unità di condo e co-op con un valore di mercato stimato dal DOF (non il prezzo pagato) di almeno $1 milione, con un’aliquota annua per fasce di valore: 4% da $1 milione a meno di $3 milioni, 5,25% da $3 a meno di $5 milioni, 6,5% da $5 milioni in su. La fascia fissa l’aliquota, applicata all’intero valore DOF e non solo all’eccedenza: un condo soggetto alla sovrattassa, senza esenzioni, con valore DOF di $1,2 milioni, ricade nel 4% e paga $48.000 l’anno. Chiedi quindi la valutazione DOF dell’unità, non usare il prezzo dell’annuncio. Non si applica se l’unità è residenza principale del proprietario, di un familiare stretto o di un inquilino con contratto a condizioni di mercato (NYC Department of Finance, Non-primary residence surcharge). La sovrattassa è un privilegio sull’immobile e segue l’unità anche dopo la vendita (regole del DOF): chiedi se c’è una determinazione del DOF e indica nel contratto chi paga eventuali arretrati. Nella co-op l’importo grava sulla società, che può riaddebitarlo al socio secondo la legge e i propri documenti.

Per il lato italiano (quadro RW e IVIE) parlane con il tuo commercialista.

Arretrati e lavori dell’edificio

Nel condo le common charges non pagate sono per legge un privilegio sull’unità e alla vendita si saldano con il ricavato o le paga il compratore; venditore e compratore hanno diritto a una dichiarazione del board sugli arretrati e non rispondono oltre l’importo indicato (Real Property Law §339-z). Nella co-op gli arretrati si verificano con la lettera del managing agent. Chi paga le rate di assessment già deliberate lo stabilisce il contratto.

Gli edifici di più di sei piani devono far ispezionare le facciate ogni cinque anni (Local Law 11, programma FISP); quelli oltre 25.000 piedi quadrati lordi hanno limiti di emissioni (Local Law 97), più severi dal 2030. Lavori e sanzioni ricadono sulle spese comuni.

Affittare: regole dell’edificio e Local Law 18

Verifica prima le regole dell’edificio, poi la legge cittadina. A New York non si può affittare un intero appartamento per meno di 30 giorni consecutivi, anche da proprietari: l’affitto breve è ammesso solo se il padrone di casa vive nell’appartamento con gli ospiti, al massimo due, e si è registrato presso il Mayor’s Office of Special Enforcement come richiede la Local Law 18 (NYC Office of Special Enforcement). Per chi vive in Italia resta l’affitto da 30 giorni in su, di solito annuale, nei limiti dell’edificio e della legge.

Consideriamo una persona fisica residente fiscale in Italia e non negli USA: conta la residenza fiscale, non la cittadinanza (IRS, Publication 519). Sui canoni si pagano imposte federali (di regola il 30% sul lordo, salvo optare per la tassazione sul netto, secondo l’IRS), dello Stato di New York, che tassa anche i non residenti sui redditi da immobili nello Stato (NYS Tax Department), e italiane. Il credito italiano copre le imposte estere sul reddito pagate a titolo definitivo, nei limiti previsti (Agenzia delle Entrate, circolare 9/E del 2015): una ritenuta o un acconto non equivale automaticamente a un credito dello stesso importo. Vedi Implicazioni fiscali negli USA per investitori stranieri.

Quando rivendi: FIRPTA e acconto per non residenti

Quando vende una “foreign person”, il compratore deve di norma trattenere il 15% del corrispettivo per conto dell’IRS (FIRPTA) e ne risponde personalmente se non lo fa. Ci sono esenzioni e riduzioni se il compratore, persona fisica, acquista per abitarci: nessuna ritenuta fino a $300.000 di prezzo e ritenuta ridotta al 10% oltre $300.000 e fino a $1 milione (IRS, Exceptions; istruzioni Form 8288). È un acconto sull’imposta dovuta, e prima della vendita si può chiedere all’IRS un certificato per ridurlo (IRS, FIRPTA withholding).

Lo Stato di New York chiede ai venditori non residenti di calcolare la plusvalenza e versare l’eventuale imposta stimata, salvo esenzioni, per esempio se l’immobile è la loro residenza principale secondo le norme federali. Per un condo si usa il modulo IT-2663, presentato con il pagamento alla registrazione dell’atto; per le azioni di una co-op il modulo IT-2664, con pagamento entro 15 giorni dal trasferimento. Senza plusvalenza può non essere dovuto nulla; l’acconto si regola con la dichiarazione statale.

Checklist prima dell’offerta

Per la rivendita di condo e co-op la legge di New York non prevede un pacchetto di documenti obbligatorio: il modulo di disclosure sullo stato dell’immobile riguarda le case da una a quattro famiglie (Real Property Law §461).

Previsti dalla legge: offering plan ed emendamenti, se compri dallo sponsor; dichiarazione del board sulle common charges non pagate (condo).

Utili da chiedere:

• per una co-op, requisiti del board su anticipo, liquidità, intestazione, seconda casa, subaffitto e flip tax;
• bilanci, budget e verbali recenti, per individuare lavori, contenziosi e assessment;
• stato di FISP e Local Law 97 dell’edificio;
• bolletta dell’unità ed eventuali determinazioni del DOF sulla sovrattassa;
• atti del condo su ACRIS e budget completo, verificato con avvocato e lender.

Se compri in contanti tramite società, chiedi all’avvocato quali segnalazioni si applicano: la regola federale FinCEN sulle compravendite residenziali è stata annullata il 19 marzo 2026 da un tribunale federale del Texas; il governo ha presentato appello e, finché la decisione resta in vigore, i report non sono dovuti (FinCEN).

Domande frequenti

Posso comprare a New York senza essere presente?

Per un condo sì, con procura o firmando all’estero secondo le formalità indicate dall’avvocato. Per una co-op la presenza è più spesso necessaria, almeno per il colloquio con il board, a volte in videochiamata.

Mi serve un codice fiscale americano?

Non per firmare, ma l’ITIN serve per dichiarare gli affitti o recuperare la ritenuta FIRPTA. Se non hai diritto a un Social Security number, verifica quando sorge un’esigenza fiscale federale che giustifica la richiesta dell’ITIN.

Se uso l’appartamento come seconda casa pago di più?

Può succedere: senza residenza principale non spetta l’abatement e, se il valore stimato dal DOF è di almeno $1 milione, si applica la sovrattassa annua sull’intero valore DOF, salvo che l’unità sia residenza principale di un familiare stretto o di un inquilino.

Come possiamo aiutarti

Prima dell’offerta verifica il tuo caso con avvocato, lender e commercialista e, per imposte e obblighi dell’edificio, con l’autorità competente. Scopri i nostri servizi per gli investimenti immobiliari e la consulenza fiscale, oppure prenota una consulenza.

Fonti

• NYS Tax Department, Real estate transfer tax e modulo MT-15
• NYC Department of Finance, RPTT
• NYC Department of Finance, Property tax rates
• NYC Department of Finance, Non-primary residence surcharge
• Real Property Law §339-z (Condominium Act)
• New York Attorney General, Cooperatives e NYC Local Law 58 del 2026
• NYC Department of Buildings, FISP e Local Law 97
• NYC Office of Special Enforcement, Short-term rentals
• IRS, FIRPTA, Form 8288 e Pub. 519
• Agenzia delle Entrate, circolare 9/E/2015
• Moduli IT-2663 e IT-2664
• FinCEN, Residential Real Estate Rule

Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale: verifica sempre il tuo caso con un professionista e con l’autorità competente. Fonti ufficiali verificate l’11 novembre 2026.